与产业经纪合作的好处(2/2)

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

上个星期我已经与大家分享与产业经纪合作的好处，这个星期我要与大家分享如何鉴定一位优秀的产业经纪。

一位优秀产业经纪的特点：

1)中年人士，或至少拥有5年经验

当你在寻找适合的产业经纪之前，应尽量寻找一些成熟，或在产业界具相当经验的经纪。这么做的主要原因是，你需要一个具高超谈判技巧的经纪帮你以最好的价格买卖产业，他也必须在谈判或成交期间可以帮你解决所有问题。

从技术层面看，在与买家谈判价钱的过程中，一个有经验的经纪通常会比业主以更高的价钱把该产业卖出，因为经纪售卖产业的数量肯定超过业主，因此在产业谈判与成交的过程中，产业经纪将扮演更适合的角色。

2)有优越的销售记录

如果你与这位产业经纪不熟，你可以要求他让你看看他的销售记录。一位好的经纪应该收集他顾客的见证说明，并把他们展示给新顾客观看，以获得新顾客的信任。

3)本身也是投资者

一位好的产业经纪不一定是一位好的投资者，这是因为要成为一位好的投资者，我们必须掌握另一套技巧与知识，更要有胆量投资。

如果你的产业经纪是投资者，你从他口中所得到讯息将同时具备产业经纪与投资者的精华，那么投资出错的机会将可以大大降低。

4)长期合作关系

寻找那些愿意与你长期合作的经纪，而不要选择那些拿了佣金后一夜消失，或常跳草裙舞的经纪。投资产业是一门长期的工作，而你的合作对象应该是那些可靠，并在你最需要援助时可以给予协助的经纪。

5)诚实并值得信赖

对我而言，这是一个产业经纪最重要的职业操守。你应寻找一位诚实，值得信赖，信守承诺，而且说到做到的产业经纪。你不应与那些有私人利益或隐议程的经纪合作，因为这样做可能会导致你损失更多的金钱。

去哪里找优秀的产业经纪

你可以在你的地区搜寻有公信力的产业公司，走进他们的办公室并要求与该公司最好的经纪洽谈。如果你幸运的话，你可能会在现场找到一个适合的经纪。否则的话，你可以与公司持牌人或负责人接洽，把你的投资计划告诉他们，并向他们索取顶尖经纪的电话号码。

你拿到电话号码后，就打个电话给他们，约个时间见面。在你们会面的时候，问问他们以下的问题：

你在这行多久了？
你本身有投资产业吗？
你拥有几个产业？
你在过去一年内卖了多少个产业？
你愿意与我长期合作吗？

在通过了“面试”之后，你可以与这位经纪出去看看一些产业，并从他展示的产业中看清他到底是不是你要寻找的经纪。如果不适合的话，你可以重复上述的步骤，直至你找到一位好的产业经纪，然后合作一起赚大钱。

你可以在此网址下载我之前的文章：http://tinyurl.com/lko5lb。

请翁诗杰看好那条名叫邱仲尼的狗

“透视大马”是翁诗杰的网络舆论工具，相信很多人已经知道。对我来说，网络舆论不过是政治斗争的延伸，这没问题。但是若舆论牵扯到人生攻击，我就无法忍受。

让我写这篇东西的TL，是邱仲尼在9月16日发表的伟论：““ 挺蔡”副总协调张日洲－－－此君原为马华总部“鹰犬”或“狗腿子”（ROS，区域组织秘书，总部职员）出身”。

马华总部职员，ROS，几时变成了鹰犬还是狗腿子？马华总部职员做了什么让你认为他们是鹰犬？会用鹰犬和狗腿子的主子，会是什么样的人？翁诗杰到现在都还没有像开除蔡细历般开除所有的总部狗腿子，反而成了这些鹰犬的主子，你怎么看？

邱先生，你作为翁诗杰的文棍，也不过是另一条狗。不过你与狗最大的分别是，至少我知道我家隔壁的狗叫作Victor，你却连名字都不敢说，还要拿孔子的名字来掩饰你那臭不可挡的乌嘴。

我之前看你写的东西，一直都觉得不是味道，到今天实在忍无可忍。你说的8大金刚，还有我的前老板伟杰变成了中委状元，令我笑了一整个星期。你的PLP功力实在令我作呕。好心你啦，PLP不可以这样hard sell的，不然你的PLP文章就会变成笑话。我这个忠告是把钱放进你裤袋，记住了！

你可以批评蔡细历，这没问题，但麻烦你可以用一些我这种粗人可以接受的用字吗？每天什么“口交医生”，我看你的文章的时候，还实在怕我的女友以为我在看色情小说。你可以有文化一点吗？如果你不懂什么是文化，可以直接打电话给我，我指点你几招。

邱仲尼平时把LP夹在双腿间，写出阿谀奉承的PLP鸟话，我一路来都当作笑话来看。与林伟强之流比起来，至少我还佩服林伟强敢说哪些文章是自己写的，但是邱仲尼连真名都不敢放，可见他知道自己写的是屁话连篇，所以不敢现真身，以免招众怒。

可是我对着一条狗说了那么多话，它哪里明白呢？还是请翁诗杰的秘书们看到这篇博文后，通知老板看好这条狗，不要继续为翁诗杰倒米。

我曾说过，看一个人所用的人，就知道这个人的为人。现在看到了邱仲尼，我不禁为翁诗杰感到悲哀。

与产业经纪合作的好处

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)


当产业投资者打算要购买产业的时候，他们有2个选择，即自己动手去寻找适合的产业，或是聘请产业经纪帮他们寻找适合的产业。

就让我来与大家分享与产业经纪合作的好处：

1)经验丰富

多数的产业经纪经过了严格的培训，因此他们掌握了更好的谈判技术。除此之外，他们通过累计多年的个案经验，已经可以应付一般产业交易的各种问题。因此，寻找一位有优良销售记录及具丰富经验的产业经纪是非常重要的。

2)全面的销售网络

在瞬息万变的今天，一位产业经纪的销售网络可以覆盖本地市场，甚至还可以渗透国际市场。通过这些销售网，产业经纪可以从本地及国际市场寻找适合的产业、买家或租户。一位优秀的经纪可以多管齐下为你销售产业，如运用公司网站、电邮、传单、开放日、或其他经纪等。

3)庞大的资料库

一些产业经纪把顾客资料整理储藏为资料库，这个资料库的内容就包括了买家、卖家、房东及租户的资料。每次他们收到买家或卖家的讯息时，只需查看资料库，就能寻找到适合的对象。这也代表了，产业的买卖时间可以大大缩短。

4)保障

马来西亚法律规定，所有有牌产业经纪必须投保“专业赔偿保险”。若产业经纪因疏忽而造成任何一方的损失，该保险将做出赔偿。

5)情绪已被过滤

雇用一位产业经纪最大的好处就是，在他销售产业的时候，他不会面对情绪上的问题。举个例子，如果你要自己卖房子，于是你就在报章打广告，邀请大众去观看你的产业。但是，你可能会听到买家的各种投诉与批评，而这些言语将导致你生气甚至是讨厌他们。结果，你可能不考虑把房子出售给这些人。但是，产业经纪就不一样，因为那栋房子不属于他。所以买家开始批评的时候，产业经纪只是站在一边微笑点头，丝毫不受影响。当一个买家开始批评屋子的时候，很有可能代表他其实已经喜欢那栋房子，甚至是想象自己以后住在里面的情景。因此地产经纪不会因为买家对产业的诸多批评而退缩，反而会加把劲去销售这栋房子。

6)更广阔的人脉

产业经纪通常拥有更广阔的人脉，因为他们比业主认识更多的律师、银行家及政府机关。也正因为如此，他们可以更好地协助你。

7)免费服务

如果你是买家，那么这一定是个好消息！因为你在借助产业经纪帮你寻找房屋的时候，你一分钱都不须支付给产业经纪。这是因为业主将在产业成交后，支付佣金给地产经纪，所以产业经纪不会向你征收费用。除非你指派产业经纪为买家的经纪，那么你就必须支付佣金给他。

如果产业还没成交，连业主也不需要支付任何费用给产业经纪。



下期待续。

你可以在此网址下载我之前的文章：http://tinyurl.com/lko5lb。

寻得好租户的秘诀

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

大部分的产业买者，尤其是 产业投资者，都面对一个非常棘手的问题，那就是“如何寻得好租户？”。除非这些投资者有非常强大的财务背景，否则租户就会是他们其中一个主要的收入来源。

寻获一个好租户是非常重要的，一个好租户不只是帮你“偿还”银行贷款，他们可能还会照顾甚至是替你的产业增值。但是，如果你遇上了坏租户，那就是你恶梦的开始。租户不缴交租金是常发生的问题，但是他们如果拒绝搬走，那你的问题就更大了。为了要“请走”这样的租户，你必须向高庭申请庭令，整个过程可能要耗时数个月。

以下是几个选择好租户的贴士：

1)向你的租户获得基本资料

请紧记，你刚花了几十万，甚至是几百万令吉购买产业，因此你不应贸贸然把产业随意租给第一个参观你产业的人士。相反的，你应该尽可能向租户发问，获取他们是否是好租户的蛛丝马迹。你应该问的问题包括：

a)你们共有几个人会住在这里？
b)为什么你们要搬来这一带呢？
c)你之前的房子有什么问题吗？
d)你可以给我你房东的电话吗？

通过这些问题，你就大约可以知道这位租户是因合理理由而搬家，还是被房东赶走的。


2)你是做生意，不是做慈善

请记得，出租房子是做生意，而不是做慈善，因此你必须严正对待你的租户。你必须让他们知道你在商言商，如果他们要租用你的产业，他们就必须准时交租，并保护你的产业。否则的话，你将采取适当的行动对付他们。


3)检查租户背景

你也可以检查租户的背景。你可以联络他们的雇主，询问他们的职位及薪水，因为这将确保他们有能力交租。你也可以联络这位租户之前的房东，询问该租户是否会准时交租。若是慎重起见，你也可以要求租户前往CTOS(www.ctos.com.my)，或是国家银行的CCRIS(Central Credit Reference Information System)做个简单且免费的财务检查。
如果他们不愿意做财务检查，或不肯提供雇主或前房东的联络电话，那么你就可以跟他们说再见，然后寻找下一位租户。


4)尽可能由熟人介绍租户

许多产业投资者会在门前挂个写着“出租”的牌子，或在报章杂志里面刊登广告，以达到招徕租户的目的。这看起来是个简单的方法，但却不是最好的方法。通过朋友或熟人的介绍来寻得租户才是比较好的方法。当然，你可能可以给他们一些介绍费，让他们为你寻找好租户。


5)过滤性广告

如果你没有任何朋友或亲戚帮你寻找租户，那么你唯一的方法就是通过报纸打广告了。但是，你必须确保你的广告包括一些细节，如租金与保证金的数额、租户人数的限制，甚至包括是否可以养宠物。这是为了过滤那些不符合条件的人士，以免他们浪费你的时间。


如果你学会了选择及过滤租户的技巧，那么日后无论你有多少个产业，都将会有人租用并好好照顾你的产业。

你可以在此网址下载我之前的文章：http://tinyurl.com/lko5lb

马华k歌俱乐部(1)：爱党一万年

啊x n 次

狂风吹起，暴雨侵袭，

风雨揭开，党争记忆，

我像小船，寻找港湾，

友情早已忘记，

翁的千万，蔡的光碟，

党的和气，难以追忆，

风中花蕊，生怕枯萎，

我愿为党祝福，

Chorus:

蔡派：

我挺蔡，我票已属于你，

今生今世不移，

在我心中，再没有谁，

代替你的光碟，

翁派：

我挺翁，对你付出真意，

不会漂浮不定，

巴生港口，再想一想，

我决定挺你一万年。