如何计算投资回报率与现金回报率

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

身为产业投资者，在我们投资任何产业之前，我们都应该先研究该产业的投资回报率(Return On Investment,简称ROI)及现金回报率(Cash on Cash Return，简称CCR)。我们可以把几个不同产业的ROI及CCR拿来比较，看看哪一个产业可以为你带来更高的回酬。当然，你也可以用这两个方程式来与评估其他投资方式，探讨应该把钱投资在哪里。

如果你已经拥有了一个产业，你也可以用以上的2个方程式来评估你是否应该继续保留这个产业，或是出售这个产业，以购买一个可以带来更高回酬的产业。

投资回报率(ROI)

投资回报率(ROI)是用来计算投资金额与盈利或亏损(无论是实现还是未实现)比率的一个方程式。计算ROI有几个方式，包括了：

· 租金ROI

· 资本增值ROI

· 租金与资本增值ROI

租金ROI

方程式：(年租金-年开销)/购买价x100%

注：年租金是12个月的租金，而年开销则包括了维修费、地税、门牌税、保险及其他固定开销等。

举个例子，一个人以100万令吉购买了一栋双层店屋，并以每月6000令吉的租金出租。这栋店屋的年开销是12,000令吉。让我们看看这个投资是否值得。

((6,000x12)-12,000)/1,000,000x100%=6%年报率

资本增值ROI

方程式：(资本增值-年开销)/购买价x100%

拥有上面的例子，我们假设这个产业的年增值率为8%(这个例子为RM80,000)。

(80,000-12,000)/1,000,000x100%=6.8%年报率

租金与资本增值ROI

方程式：(资本增值+年租金-年开销)/1,000,000 x100%

因此，(80,000+72,000-12,000)/1,000,000x100%=14%年报率

如果你用现金购买这个产业，那么你的租金ROI及资本增值ROI分别是6%及6.8%。但是，如果你把两个加起来，你的投资回报率则是14%！与银行定期存款的3%利率比较，投资在这个产业的回报就比银行定期存款高出366%！

我们身为聪明的投资者，当然要学会用别人的钱来赚钱。投资产业与投资股票等投资工具不同的地方在于，你只需要付出10%到20%的订金，其余的钱都可以从银行贷款获得。我们看回以上的例子，你只需要付出RM100,000就可以签署买卖合约(假设订金是10%)，其余的RM900,000可以通过银行贷款获得。这个方式的缺点是，你必须以分期付款的方式每月偿还银行金钱，也就是说你不能完全把租金放进你的口袋，相反的，你需要用租金来偿还银行贷款。

既然你不是使用100万现金来购买以上的店屋，所以如果你用以上的方式来计算你的投资回报率，你可能无法得到准确的数字。这是因为你投入的金钱只有Rm100,000，而且一些花费如印花税、律师费及利息等因素都不在考虑范围内。因此，你应该根据你的总投资金额来计算你的回报率，而不是依据租金或产业价格。

所以现金回报率(CCR)是产业投资者更喜爱及信赖的计算工具。下个星期我会在文章内分享这个计算方程式，你们千万不要错过。

你可以在此网址下载我之前的文章：http://tinyurl.com/lko5lb

租用与购买产业的优缺点对比

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

身为一位产业经纪，我发现许多客户常常面对要租用还是要购买产业的问题。由于我是这行的专业人士，所以他们都会征询我的意见。

身为产业经纪，我当然希望他们尽可能购买产业，因为这样做会肥了我的荷包。但是我永远紧记，顾客的利益永远在我的利益之前。他们是我的米饭班主，我无论如何都不能让他们失望。

在我提出建议之前，我通常会先参考他们的财务状况，需求与要求(needs & wants)。过后我会向他们解释购买产业及租用产业的优缺点。这是为了确保他们得到真正想要的东西，而且财务上也不会出现太大问题。

购买产业

举个例子，你购买产业来自己使用。好处当然你就是业主，你可以自由对你的产业“为所欲为”，没有人可以阻止你凿墙或更换地砖。

此外，你本身住在该产业里的时候，你也同时享有资本增值的好处。产业投资可以是你的另一个退休金计划，或是致富的踏脚石。

产业投资是可以诞生百万富翁的。当然，如果你的产业有获得良好的照顾，你甚至还可以把屋子传给下一代，甚至是孙子。

购买产业的缺点是，你在购买产业前必须有一定的资本，而且还有可能要向银行融资。你还需要一些钱来支付订金、律师费及印花税。

你购买产业之后，也许你又需要花一笔钱来装修。最糟糕的是，当你搬进去之后，如果你发现你不是那么喜欢这个产业的话，到时米已成炊，你也没法子了。

当经济不景气的时候，产业的价格会跟着下降，所以产业拥有者的产业也会跟着贬值。那些在产业价格高峰时期购买 产业的人士，可能会面对产业价格低过贷款总额的窘境。那些供款超过10年的产业拥有者，帐面上的的“投资盈利”可能一夜间也会化为乌有。购买产业的长期开销包括了银行利息、保险费、维修费、地税及门牌税。

租用产业

租用产业的好处是不需要庞大的资本。你只需要付出一笔小数目的金额，就可以使用价值数十万甚至是百万令吉的产业。你无需为产业的长期开销操心，因为业主必须负责这些费用。

如果你使用这个产业作商业用途，你的租金可以当作营运开销。你也可以把原本要购买产业的订金以及银行的分期付款，拿来投资在其他领域，如信托基金或股票。

当然，如果你决定要搬离，只要你信守合约的条件，你随时都可以离开。如果你缴付的租金非常低廉，那简直比购买产业更划算！试想想，花费数百令吉就可以住在美轮美奂的别墅，难道这个投资不好吗？

租用产业的坏处就是，你永远拿不回你缴付的租金。与业主相比，今天他们所付出的金钱，可能因为资本增值而在日后拿回。

你也会被业主的租约条件所约束，不能随意修改产业的架构。你也不能保证你可以永远租用同一个产业。根据国家土地法典，任何租约的最高期限为3年。你可以延续租约，但你必须遵守业主的各种新条件。

反贪污委员会：因噎废食，矫枉过正，岂有此理！

我是一个相信阴谋论的人。

所以明福的死、林甘短片的拍摄与泄露、老蔡光碟亮枪、另一个老蔡在竞选马华总会长后不到一年就加入公正党，然后什么“认同理念已久”云云，全都是阴谋。

可惜阴谋没有答案，不然那就叫阳谋。

今天我又看到了另一个Malaysia Boleh的“阴谋”。

反贪污委员会调查组主任拿督苏克里说，他已发出指示，即日起暂停调查所有涉及政治人物的案件，避免一再被怪罪。

表面上看来，相信这是明福事件、黄传好事件及近来反贪污委员会的风风雨雨所造成的。但是对抱持阴谋论的我来说，这是bull shit。

裸蹲事件发生的时候，警方被鸟，难道警方就不需要侦查毒品案件(裸蹲当时是检测嫌疑犯是否有在体内藏毒的传统方式)？纳吉被人明 嘲暗讽与蒙古女郎有特别关系，难道他就不接触女人了？翁诗杰被人说收了1千万现款，难道老翁以后就不碰钞票了？

因噎废食，矫枉过正，岂有此理！

反贪污委员会是抓贪污人士的重要组织。如果MACC的调查手法有令人诟病的地方，是否应该改进？有本事的话，堂堂雪州MACC就应该装有闭路电视！说人家是故意跌倒的话，下次operation的时候学学民联，一定要把录影机带上，以免死无对证。知道问题在哪里，就在那里解决问题。阿哥，这点你不需要我教你吧？

但是拿督苏克里，你现在却像一个三岁小孩，因为一些指责就哭哭啼啼，还不肯吃饭。医院发生医疗失误的案件多不多，医院给人骂得够不够多？要是医院也因为几起交通意外案件的指控，就宣布暂时不治疗涉及交通意外的人士，那么拿督你要是哪一天touch wood遇上车祸，那么你不是要在医院等死？

拿督你是调查组主任喔，这么简单的道理你一定懂得，所以我觉得“避免一再被怪罪”是借口。你是收了1千万令吉的多少巴仙？还是有人大发慈悲要借你1千万令吉，或直接捐1千万令吉给MACC充作委员会活动基金呢？还是你背后的真正主子要你停止追查PKFZ及千万令吉案件，所以要你停止调查政治人物?

Enough is enough!大马光怪陆离的Boleh事件很多，但这件事绝对荒谬！在此我希望马华政府政策监督局主任兼国阵总协调拿督斯里蔡细历把这件怪事传达给国阵，也劳烦马华4位部长把这件荒唐事带进内阁讨论。我不希望马华4位部长沦为执行部门公务的最高官员，对这类不公义的事件不闻不问。

虽然我交的税不多，但看到纳税人发薪水给MACC的工作人员，他们却“不调查以免被怪罪”，真是佛都有火！

经济复苏的迹象

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

2009年上半年，世界经济呈低靡走势；但是在下半年却已出现了转机。虽然不如我们预期般的快，但各种迹象已经显示世界经济正在复苏。对我们来说，尤其是产业投资者，这当然是个好消息。且让我们看看世界经济复苏的迹象：

7月13日，在正面的经济数据与各大企业盈利报表的支撑下，道琼斯工业指数自1月以来第一次冲破9000点，而标准普尔500指数也攀升到比奥巴马当选为美国总统的11月4日还要高的水平。与6月份相比，美国7月份的失业率也大幅下跌，依靠失业援助金的美国人减少了。

此外，亚洲的股市包括富时隆综指、恒生指数、日经指数、上证指数、加权指数、韩国综指、新加坡海峡时报指数等在7月14日都因为华尔街的表现而收高。欧洲方面，7月14日股市开盘时也是明显走高。

日本的工业生产在6月持续提高，释放的讯息就是世界对汽车与消费电子的需求开始增加了。

新加坡的经济成长在今年4月至6月达到年度增幅20.4%，看来新加坡最糟糕的萧条已经成为历史。事实上，新加坡的产业价格已开始逐渐回升。

我们回头看看大马的情况。富时隆综指在今年第2季起了23.23%，这是1999年以来最大的单季涨幅。同时，5月份的工业生产指数提高了1.6%，而该指数也已持续3个月攀高，这显示了马拉西亚经济复苏的程度，与新加坡及其他邻近区域相比，不遑多让。

产业交易方面，根据隶属财政部管辖的估价与产业服务局(Valuation and Property Services Department)的数据指出，截至3月份，共有23,256个完成的住宅单位无法出售，与去年同期相比，数量下降了2.1%。此外，目前尚未完工且无法出售的住宅单位共有49,904个，去年同期则是53,619个。

该局的报告也显示，产业的成交量增加了，但成交的多数是低价产业，而产业市场并没有出现崩盘的现象。该报告也展示了国家银行的贷款发放记录。主要是由房屋贷款组成的产业贷款已经从3月的167亿令吉 提高至5月的173亿令吉，连续增加了3个月。

这就显示了虽然世界经济放缓，但马来西亚的产业市场仍然稳健。

其他的因素包括：

1） 更低的利率- 目前商业银行的贷款利率在3.50%一带游走，因此产业买家情愿现在就开始购买产业，因为他们担心一旦经济复苏，利率也将随之调高。

2） 更低的通膨率- 今年6月的马来西亚消费价格指数(CPI)是111.8点，与去年同期相比，下滑了1.4%。较低的通膨率就代表了较高的消费力，也意味着更多大马人有能力购买房屋。

3） 更低的定存率-第1季及第2季的低定期存款利率，令大众觉得这个低定存利率政策将持续至经济复苏为止。既然把钱放进银行并不吸引人，因此更多人寻求其他方法，如投资产业以寻求更高的回筹。

4） 外资委员会-最近政府大幅放松外资委员会的管制，因此更多外国人会在马来西亚投资，进一步刺激产业市场。

5） 发展商的5/95或10/90房贷配套也吸引了很多的投资者。

若您要阅读我之前的文章系列，您可以在http://tinyurl.com/lko5lb下载。

股市vs房地产，哪一类型的投资更适合你？

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

最近全球的股市有“起死回生”的迹象，大马股市当然也不例外。在5月4日，吉隆坡综合指数已经突破1000点的心理水平。一些证券分析员甚至指出，综合指数极有可能在今年中旬飙升至1077点。全球经济的健康发展，以及综合指数的强劲表现，为投资者的购兴注入了一剂强心针。

在这种氛围下，许多产业投资者，包括我在内，都被股市的美好景象所吸引。但是，在你我采取进一步行动之前，我们应该仔细地探讨投资股市及房地产的优劣。

当你决定把血汗钱孤注一掷地押在股市或房地产之前，我必须很抱歉地告诉你，这两个投资模式都不会100%满足你的需求。这两个投资模式，各有各的优缺点，因此我们应该认真比较这两个投资领域，才决定哪一个较符合你的投资需求。

股市与房地产之争已经持续了好一阵子，但大部分人始终认为投资房地产是更好的选择。虽然目前全球经济放缓，再加上美国的地产业的不振，已经让许多投资者失去兴趣，但这不意味投资产业不是一种好投资。其实呢，购买产业来收租也是一个好选择。

投资房地产的优点

总的来说，房地产比股票更加稳定，并且可以取得长期成长。另一个投资房地产的优点就包括它可以发挥良好的杠杆作用，并拥有广阔的资本增值空间。选择优良的房地产不只能让你致富，还可以帮助你找到好租户，并让你在将来可以用更好的价钱把该产业脱手。

房地产投资的3个秘诀就是1）地点，2）地点，3）还是地点。产业的地点是投资者在作出决定前，最为重要的考虑因素。除此之外，投资者必须考虑该产业资本增值的机会。如果你不清楚你的选择是否正确，你应该开始咨询一些当地的产业经纪，相信他们可以提供你一些宝贵的意见。

与股票相比，房地产的投资方式比较直接，只要对房地产有一定的认知，就算你不是是工商管理硕士(MBA)或数学天才，你都可以投资并获利；股票投资则是比较复杂与技术性。

投资房地产也是一种有形(tangible)投资，你可以看到并感受到你的投资金额去了哪里。有些人说，如果没有战争或自然灾害，而你又没有出售产业的话，你的产业甚至可以交给下一代。股票却只能给你一张纸作为凭据，而且在现今的电子交易里，你并不会持有任何纸张。更糟糕的是，有多少公司可以持续经营2代？

两者相比之下，你比较能控制房地产这项投资；股票只是赋予你特定的投票权，但你却不能控制该公司的运作。

投资股市的优点

正所谓“高风险，高回酬”，股票投资的风险高过投资房地产，因此带来的可能回酬也相对地高。除此之外，股票的折现能力较强(high liquidity)，因此流动资金(cash flow)的伸缩性大大提高。

股票在短期内较能带来收益。如果你选中了对的股票，股息等收入可以说是十拿九稳。因此你必须选择那些管理得不错，且一直有良好经营记录的公司。若是长期投资的话，你也可以考虑购买那些较稳定及安全的蓝筹股。

容易分割出售(divisible)也是投资股票的优点。一栋房子无法分成几个部分出售，但你却可以把股票分批出售。股票的最低投资额也较低，而投资房地产则需要至少10%的头期订金及其他的杂费。

股票的交易成本也较低。股票的交易一般上只是牵涉股票经纪的佣金，若你懂得如何使用网路交易，股票的交易成本更可以进一步拉低，况且拥有了股票之后就无需付出任何费用。就房地产而言，它的买卖牵涉一些额外的费用(如律师费及印花税)，并需要支付维修费。

当然，手中持有股票的话，你不需要面对任何租户、买家、清洁与杀虫公司，甚至是不友善的邻居！

(刊登于5月份的诗华日报)

小学废除英语教数理，真的符合大部分人的意愿？

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默祷1分钟：我谨此向在天堂安息的拿督李成材致敬。拿督，虽然你没能亲眼看到这个拨乱反正的政策，但我永远记得你为这个政策多年所作的努力。
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今天副首相宣布小学恢复母语教数理，国中恢复国语教数理。一时之间朝野争功，群魔乱舞。执政党的就马上跳出来说多亏了自己的坚持，在野党也马上跳出来说多亏了自己的抗议(肯定还要说这是人民力量)，就连那些什么华团也发发文告凑热闹。

看起来，舆论似乎蛮支持这个措施，但实际呢？

我有个在教育领域工作的亲戚，马上就接到数位家长的投诉，说学英语好好的，为何要开倒车？连年级比我小的热血青年型朋友，竟也在facebook发表“I think it is a good idea loh（指英语教数理）, instead we all know that nowadays English is so important, with English, actually it can give the students an easier path when enter higher education.”

2003年，也就是改制的那一年，犹记得我那位亲戚告诉我：“有个家长跑来跟我说，政府都是笨的。为什么要双语教数理？应该直接全部用英语教，英语那么重要！”

这对当时的我带来非常大的震撼。因为当时翻开报纸，华团全部反对英语教数理，在野党反对英语教数理，华基政党也反对全面英语教数理(当时的马青总团长翁诗杰好像是支持的，对吗？)，因此我以为除了马哈迪，其他人都是反对英语教数理的(有些当然是敢怒不敢言)。

但却有家长支持。

加入马华工作后，对华教历史多加了解之后，又为我带来更大的震撼。原来在英校尚未改制之前，英校绝对是家长送孩子去上小学的首选。我的前上司张文欢就是目击证人。他曾告诉我，当年他要为孩子报名读sg Besi某华小的时候，花了10分钟就搞定手续，不见人龙。但是当他的电单车经过某英校的时候，那人山人海的状况，就好像今天有免费榴莲吃的大食会。

后来英校改制为国民学校(sekolah kebangsaan)，许多华人家长都不觉得国小是好的选择，因此在没有选择的情况下，才把孩子送进华小就读，造就了今天华小的发展。

把孩子送去英校还是华小？

话说回来，如果现在英校重新开办，而这个英校设有华语节数，那么你会把孩子送去英校还是华小？虽然我不是那种华文主义分子，但我以出身华小为荣。我是很想把孩子送去华小，但我相信我会把孩子送去英校(如果我是名人，说出了这番话，董教总肯定骂我是民族叛徒，虽然他们的孩子很多都是读国小/国际学校，中学不是读独中)。

我自己就是英语不好，错过了许多际遇(当然，我也要为自己不努力学习英语的错误负上责任)。我不想自己的下一代被语文的框框所局限。若可以同时掌握双语固然最好，但若只能二者择其一的话，我真的很难做决定。

在英校看起来还没有可能开办的现在，我是支持国阵政府这次的做法，即小学恢复母语教数理，然后加强英语的教学及应用。但是令我失望的是，中学的数理竟然也改回使用国语教学。扪心自问，国语即马来语的用处，到底有多广？在小学学习了英语之后，中学就应该运用英语教数理，这才是进一步强化英语运用的方法。

如果我是首相，
1） 小学恢复母语教数理，但必须加强英语的教学及应用(副首相已答应如此做)
2） 中学无需变动，仍然使用英语教数理

美美的屋子

Segar Perdana的屋子




蕉赖皇冠城的Corner屋


很美咧:)

谢谢我的女友帮我做这2个video！

结束，是另一个可能的开始

我已经辞职，并将在这个月底离开马华中央党部。我的新工作，将是全职的地产经纪(正确来说，应该Real Estate Negotiator)，我不能只希望我要做好好，而是我一定要做好。不成功，便成仁，这是我破釜沉舟的一战。纵然时局飘摇，但我坚信我的努力可以杀出一条血路。

身边的朋友总是问我为何辞职。辞职的原因有几个，但主要原因还是自己的时间管理及现实考量。细节在此不赘述。

谢谢马华给我这5年的时间，让我从工作中学习到许多东西，这是我衷心感谢马华的。要感谢的人太多太多了，从黄家定、黄思华、胡亚桥、张文欢、一直到马华中央党部的整体工作人员，还有许多因工作而认识的党员与公众，你们都有值得我学习的地方。

写到这边，突然不知道怎么写下去了。

只能说，我在马华中央党部的结束，是我在马华的另一个开始。我希望在离开党工的岗位后，可以用党员的身份为马华效力。马华是有很多缺点，也有很多烂党员，但我始终可以看到，那些在风雨中始终不放弃的眼神。我希望我可以与那些真正有政治抱负的朋友，一起守护当年敦陈“马来亚人的马来亚”理念。

我们不需要再抢什么县市议员村长，我们要通过优秀的施政抢夺民心，施展政治抱负；我们不要再怕任何强权，而是要害怕为何自己不明白民意，却还要硬说人民不会感恩；我们不要只会办母亲节感恩晚宴及新年联欢晚会，而是要主办一些真正可以走进社群，不分种族为民的服务工作，以及推动政治议程的实质工作。

部长副部长们们不要只会耍嘴皮子，而是要通过双手真正落实政策；YB们不要总是在那边指天笃地，却无法提出可以实践的方案；中委们不要每天只会谴责这个建议那个，却从来没有看到任何实际的建议书。

有时我想问问马华党员3个问题：

1）到底为何加入马华？可能答案：华人就要加入马华？因为DAP更烂？要为华人做事？可以认识多一些朋友？有project拿？可以做部长？

2）加入马华的这些年内，你做了什么？可能答案：辣妹歌舞表演？7月盂兰节的筹委会主席？成立服务队为人民解决民生问题？推动“修改内安法令”运动？“地方政府选举的可能性”讲座？加入马华要做东西的咩？

3）接下来要做什么？可能答案：马照跑，舞照跳！区会主席要做什么，我就做什么。我去问atas一下。中央可以给一点指示吗？成立服务队及推动政治议程！我们这里是小地方，不用做那些东西的啦。

我的3个答案都已经有了，你呢？

敦陈看到今天的马华，是喜还是悲？

写写一下，突然好像变成批判大会了。不好意思。

大家对现况都不满，但又不知从何做起。结果就在原地绕呀绕。这该怎么办？

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大山就在那边，我呼唤它过来，但它不理睬我。

我咬一咬牙，伸出右脚踏出第一步，勇敢地朝大山走去。