Tuesday, December 08, 2009

国伟介绍的转载文章---崇禎併發症:自戀型領袖的誤國/文:南方朔

 北京故宮的後門有小丘,叫做煤山。上有當年崇禎皇帝自縊的那棵樹,原樹兵燬,後人重植,已枝葉扶疏,成了大樹。多年前一個秋日黃昏,我到該處憑弔,繞樹三匝,古木悲風,訴說的都是歷史的悽愴和反覆的愚蠢。

 在此重提明朝崇禎皇帝,並無任何借古諷今的念頭。而是用當代政治學的標準來分析,崇禎乃是所謂「自戀型領袖」的最標準樣本。領袖的極端自戀,小則誤己誤身,大則誤國誤民,崇禎的自戀,就是個「誤」,他「誤」了一切。

 崇禎乃是典型的誤國亡國之君。可是他即位之初不是這樣的。當時魏忠賢濫權,朋黨營私,崇禎立即殺魏忠賢並全面罷黜他的黨羽,看起來很有一點中興氣象,崇禎也自己照鏡子,愈看愈得意,真的以為自己是蓋世無雙的明君。於是由自戀轉自大,由自大變成剛愎自用,刻薄寡恩。明末出了一堆混蛋皇帝及大臣,但他們再怎麼混蛋,還是知道要替國家留一些能吏勇將,去做他們沒有能力去做的事。但自戀刻薄的崇禎自以為是,認為天下只有他是對的,別的人都不盡忠報國,於是他連國家最後的名將熊廷弼、袁崇煥這種人都敢殺。他在位十七年,只相信自己和身邊一群新的奸臣小人,搞到國事日非,民生更苦,最後是貧苦農民造反所形成的流寇,在李自成率領下攻入北京。最荒謬的是,崇禎到了最後還不認為亡國是他的責任!他自縊煤山之前,在衣襟寫了遺詔,仍有「然皆諸臣之誤朕也」之句。自己把天下搞垮,還以為與他無關,都是別人的事。這種混蛋皇帝,真是自戀到了瘋狂昏瞶的極致!

 崇禎皇帝自戀自大自以為是,乃是自戀型的領袖走向瘋狂的極端代表。近代政治學對領袖的自戀人格著墨極多。一般而言,領袖有適度的自戀,把自戀轉化成自尊自重以及催化出的自我能力的嚴格要求,這未嘗不是好事,但領袖病態的自戀卻也所在多有。那種領袖只愛自己,不愛任何他以外的別人,永遠活在自我的良好感覺裡,相信自己永遠不會錯,責任都在別人。當一個國家出了這種自戀型的領袖,老百姓只有「挫咧等」的份了。

 當代知名的領導學專家波耶特(Joseph H.Boyett)在近著《選民進化論》(Won’t Get Fooled Again)裡,有一個專章談自戀型領袖。他指出,自戀型領袖在達到權力的高峰前,由於自戀所創造出的形象很迷人,而且自戀的負面效果還沒有累積到足夠的量,人們普遍會對自戀型領袖寄予過高的期望,因而有利於他快速攀上權力高峰。但到了這時,自戀型領袖的人格及能力特質裡的巨大缺點就會開始暴露,而使他站到很陡峭的滑坡邊緣,很容易快速下墜,波耶特還特別條列出自戀型領袖的許多負面領導症狀,我在此將其中比較有現實性的若干缺點摘要列出:

 ──他喜歡刻意表演自己的一些專長,如秀自己的英文,他總覺得自己永遠對,都是別人誤會他、嫉妒他、中傷他;他看不起別人,總認為別人沒什麼,他貢獻最大;他的語言裡,最常出現的是「我」這個字;他沒有同理心也不想有同理心;他不需要了解別人,只要別人了解他;當別人談到他的問題時,他通常都會做別的事,用行為語言表示不耐煩;他喜歡用道德語彙自我包裝,顯示完美;他對年齡與身體有病態的敏感;他不信任別人,只相信小圈子親信;他拒絕別人分享成功,也拒絕承擔過失;他的決策草率但都有理由;他從不肯定下屬,只要下屬效忠。

 因此,自戀型領袖是可怕的,他在自戀裡誤人誤己,誤天下誤蒼生。他搭纜車快速上高山,迎接他的卻是個大滑坡。也正因此,自戀型領袖自己要小心了,必須像拚助選一樣拚著去消滅自己的自戀自大;而這種自戀型領袖的徒眾也要小心了,這種人的自戀自大,乃是他們搖旗吶喊造成的。他們要幫助消滅自戀自大,已不能繼續搖旗吶喊,而應敲鑼打鼓的嗆出不滿之聲,看看自戀自大是否老天爺保佑脫胎換骨!

Saturday, November 07, 2009

分享好文:人,是要有一点精神的(许国伟在malaysiakini的文章)

马华的党争,种种背信弃义及尔虞我诈的行为,如果说真的如马华总会长翁诗杰所形容般,沦为社会的反面教材;那么马华上下真的应该庆幸,至少还有中委王乃志,是正面教材。

8月26日的马华会长理事会,据总会长说是一致通过接纳纪律委员会的建议,开除署理总会长蔡细历的党籍。

后来,媒体探听到,不是一致通过,而是有人敢敢说话,不认同开除的做法而是建议冻结党籍;而且当媒体向这个人求证时,他坦荡荡的承认,他就是王乃志。

9月8日,在马大校园举办的“马大辩论海啸”表演赛,受邀点评嘉宾之一的王乃志,主持人突然问他是“挺翁”还是“挺蔡”时,他毫不回避,而是真挚而诚恳地说,他是支持翁的,“代表现在有选择,可以选择人民接受的总会长,这也是我支持老翁的原因。”

双十特大后党内形势丕变

双十特大之后,马华党内形势丕变。

翁诗杰不但以“华社委托事大,个人毁誉事小”理由,又说当时扬言输了就走只是应环境需要的游戏规则,坚持不走,还推出了大团结方案。

王乃志坚持召开特大重选

王乃志不但痛批领袖言而无信,也坚持召开特大重选,“你不能因不满特大的结果而来个180度急转弯,政治义务等全放在一旁,好像没事发生吧?那到底是要听取2000多名中央代表的声音,还是两个人呢?”

11月3日,即使当最新一轮的大团结方案,在首相的祝福下出炉了,被打成“逼宫派”以廖中莱为首的这一批中委,成为外界眼中最大的输家时,不少人都换码头,但王乃志仍不改其志。

他说,11月28日的特大照常召开,自费召开。

这就是王乃志。

人生中有些事不应妥协

当年明月在《明朝那些事》里,评价黄道周,有这么一段话,他说中国文明经历这么长时间及灾难没有灭亡,是因为:

“因为总有那么一群不识时务的人,无论时局形势如何,无论敌人有多强大,无论希望多么渺茫,坚持,绝不妥协……面对冷酷的世间、无奈的场景,遇事妥协,不坚持到底,是大多数人、大多数时间的选择,因为妥协,退让很现实,很有好处。

但我认为,在人的一生中,至少有那么一两件事,应该不妥协,至少一两件。因为不妥协、坚持虽然不现实,很没好处,却是正确的。

人,是要有一点精神的,至少有一点。”

王乃志所表现的,正是作者所说的──气节。

屁股决定脑袋的真相

气节与权位,要如何取舍?这就要推荐一篇〈屁股决定脑袋〉的好文章里,有这么精采的话:

“气节诚可贵,政权价更高,这正好概括了新贵心路歷程的转折变化。而这其中的催化剂,不外是政权官位。换句话说,这正是所谓‘屁股决定脑袋’的贴切写照。

‘屁股’意指当事人所佔的权位,‘脑袋’则泛指他对官场中人与事所抱持的观点立场。
 
坊间常听升斗小民对政客官爷前言不对后语批评有加,然而真正令人嘆为观止的,还不仅止于此。

为政治权宜,宿敌变盟友

最令政客难以自圆其说的,莫过于昨日的宿敌成了今天的盟友。心细如尘的旁观者当会翻箱倒篋搜寻当时双方针锋相对的言论,然后跟眼前彼此水乳交融的情景作一强烈对比。惟这一切的窘困,往往都会在语焉不详的‘团结整合’大前提下掩蔽过去。”

这篇文章批评的对象,是去年308大选后成为权力新贵的民联议员,文笔辛辣掷地有声,一针见血;作者就是当今马华总会长翁诗杰。

文章最后,翁诗杰说:“说白了,这一切均离不开政治上的权宜考量,与他们内心深处的理念信仰毫沾不上边。”

王乃志言行一致可嘉

所以,当翁诗杰对马华领袖的言行成为社会的反面教材感慨时,他是否该表扬王乃志不会换了屁股,就换了脑袋的气节呢?是否该赞扬王乃志言行一致,坚持大是大非的社会正面教材意义呢?而他自己,又是否记得这篇文章里所批评的对象及现像?

当马华各领袖在华社眼里,沦为都在为权位斗争时,《不确定的年代》的作者盖布瑞斯批评美国民主党理想枯竭的一段话,当可做为借鉴:

“在政治场域中,有些时候你必须坚持那些即使会输掉一时,却是正确的立场。”

这,就是王乃志所坚持的吧?!

Thursday, October 22, 2009

下一场要播的马华大戏是??

电视台在2008年10月18日播出方太节目《蕹菜煮得开心,吃得健康》,2009年头则播出《蕹菜走味了怎么办》,10月10日播出《2000Lulu齐揾苯》,过后台庆陆续播出周华健音乐剧《其实不想走》、《赵匡胤之黄袍加身》、以及感人肺腑的《最爱你的人是我》,卡通时段则播出《大风吹》。

今天(10月22日)在接到内政部指示播出了《我叫你试!!》之后,电视台制作人现在很烦恼。他不知应该播出侦探剧《估你不到》、三级片《LP不见了》、方太美食节目《蕹菜加料》、中国史诗剧《三国演义》、TVB的《蕹菜门》及《公心计》、励志片《酱料求生计》,还是喜剧《酱你也料不到》。

总觉得电视台老板会选择福音剧《来自上面的祝福》。

博友们,如果你有更适合的剧集,请在此留言,让我传达你们的意见。

Thursday, October 15, 2009

了解我的人都知道

1)“了解我的人都知道,我问政向来履行承诺,从不失信于人。”

大佬,对不起,我不像988的迦玛那么了解你的10个特质。我只知道你在The Star说过若第一提案通过,你就会下台。但是你为何没有履行承诺呢?是了,你只说过会下台,10年后下台也是下台,不是吗?

2)“根据党章第30.1条款召开特别代表大会,议决是否重新选举中央委员会,让中央代表们在特别代表大会/常年代表大会上,决定是否要重新选任中央委员”

大佬,你有免费飞机坐,又有司机驾大车载你,一个月几次特大都可以啦!就可怜那2000多个中央代表,得空得空就要总部花上70万,花费他们一至两天的时间,来继续那Never Ending Game。在常年代表大会上,中央代表授权中委会进行主要的事务,若中委会事无巨细都要问中央代表,美其名“回归基层作出选择”,那么选中委会成员和选一堆番薯有什么分别?大佬,我一分钟几十万上落,同你去踢波?

3)“我还有许多未完成的任务,如在党务方面,总会长直选尚未落实”

好心你啦,总会长直选你一年前就讲了,结果你的团队研究了1年都没有头绪。公正党在没有敲锣打鼓的情况下已经完成了直选机制,而你呢?大佬,如果你做不到就说,我不会怪你的,毕竟你的承诺,嘿嘿,值多少钱大家心里有数。

4)“在政务方面,巴生港口自由贸易区弊案调查工作仍在进行中。”

不用担心,反正你只是揭发,调查与检控不属你的职权范围,不是吗?你不信特工队,也要信纳吉吧?况且,怎么我感觉你的工作只有PKFZ事件,难道没有其他更重要的事吗?

5)“如果我的表现让人民感到失望,我在此致以深切的歉意。”

道歉有用的话,要警察来干嘛?


如果我说以上都是我朋友的意见,不是我的意见,你信吗?

了解我的人都知道,我从商向来履行承诺,从不失信于人。根据国家的宪法,我有言论的自由。我还有许多未完成的任务,如在事业方面,产业经纪执照尚未获得。在家庭方面,存钱买车及组织家庭的工作仍在进行中。如果我的表现让看到这篇东西的你感到失望,我在此致以深切的歉意。

Tuesday, September 22, 2009

与产业经纪合作的好处(2/2)

作者:林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译:郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

上个星期我已经与大家分享与产业经纪合作的好处,这个星期我要与大家分享如何鉴定一位优秀的产业经纪。

一位优秀产业经纪的特点:

1)中年人士,或至少拥有5年经验

当你在寻找适合的产业经纪之前,应尽量寻找一些成熟,或在产业界具相当经验的经纪。这么做的主要原因是,你需要一个具高超谈判技巧的经纪帮你以最好的价格买卖产业,他也必须在谈判或成交期间可以帮你解决所有问题。

从技术层面看,在与买家谈判价钱的过程中,一个有经验的经纪通常会比业主以更高的价钱把该产业卖出,因为经纪售卖产业的数量肯定超过业主,因此在产业谈判与成交的过程中,产业经纪将扮演更适合的角色。

2)有优越的销售记录

如果你与这位产业经纪不熟,你可以要求他让你看看他的销售记录。一位好的经纪应该收集他顾客的见证说明,并把他们展示给新顾客观看,以获得新顾客的信任。

3)本身也是投资者

一位好的产业经纪不一定是一位好的投资者,这是因为要成为一位好的投资者,我们必须掌握另一套技巧与知识,更要有胆量投资。

如果你的产业经纪是投资者,你从他口中所得到讯息将同时具备产业经纪与投资者的精华,那么投资出错的机会将可以大大降低。

4)长期合作关系

寻找那些愿意与你长期合作的经纪,而不要选择那些拿了佣金后一夜消失,或常跳草裙舞的经纪。投资产业是一门长期的工作,而你的合作对象应该是那些可靠,并在你最需要援助时可以给予协助的经纪。

5)诚实并值得信赖

对我而言,这是一个产业经纪最重要的职业操守。你应寻找一位诚实,值得信赖,信守承诺,而且说到做到的产业经纪。你不应与那些有私人利益或隐议程的经纪合作,因为这样做可能会导致你损失更多的金钱。

去哪里找优秀的产业经纪

你可以在你的地区搜寻有公信力的产业公司,走进他们的办公室并要求与该公司最好的经纪洽谈。如果你幸运的话,你可能会在现场找到一个适合的经纪。否则的话,你可以与公司持牌人或负责人接洽,把你的投资计划告诉他们,并向他们索取顶尖经纪的电话号码。

你拿到电话号码后,就打个电话给他们,约个时间见面。在你们会面的时候,问问他们以下的问题:

你在这行多久了?
你本身有投资产业吗?
你拥有几个产业?
你在过去一年内卖了多少个产业?
你愿意与我长期合作吗?

在通过了“面试”之后,你可以与这位经纪出去看看一些产业,并从他展示的产业中看清他到底是不是你要寻找的经纪。如果不适合的话,你可以重复上述的步骤,直至你找到一位好的产业经纪,然后合作一起赚大钱。

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Thursday, September 17, 2009

请翁诗杰看好那条名叫邱仲尼的狗

“透视大马”是翁诗杰的网络舆论工具,相信很多人已经知道。对我来说,网络舆论不过是政治斗争的延伸,这没问题。但是若舆论牵扯到人生攻击,我就无法忍受。

让我写这篇东西的TL,是邱仲尼在916日发表的伟论:挺蔡副总协调张日洲---此君原为马华总部鹰犬狗腿子ROS,区域组织秘书,总部职员)出

马华总部职员,ROS,几时变成了鹰犬还是狗腿子?马华总部职员做了什么让你认为他们是鹰犬?会用鹰犬和狗腿子的主子,会是什么样的人?翁诗杰到现在都还没有像开除蔡细历般开除所有的总部狗腿子,反而成了这些鹰犬的主子,你怎么看?

邱先生,你作为翁诗杰的文棍,也不过是另一条狗。不过你与狗最大的分别是,至少我知道我家隔壁的狗叫作Victor,你却连名字都不敢说,还要拿孔子的名字来掩饰你那臭不可挡的乌嘴。

我之前看你写的东西,一直都觉得不是味道,到今天实在忍无可忍。你说的8大金刚,还有我的前老板伟杰变成了中委状元,令我笑了一整个星期。你的PLP功力实在令我作呕。好心你啦,PLP不可以这样hard sell的,不然你的PLP文章就会变成笑话。我这个忠告是把钱放进你裤袋,记住了!

你可以批评蔡细历,这没问题,但麻烦你可以用一些我这种粗人可以接受的用字吗?每天什么“口交医生”,我看你的文章的时候,还实在怕我的女友以为我在看色情小说。你可以有文化一点吗?如果你不懂什么是文化,可以直接打电话给我,我指点你几招。

邱仲尼平时把LP夹在双腿间,写出阿谀奉承的PLP鸟话,我一路来都当作笑话来看。与林伟强之流比起来,至少我还佩服林伟强敢说哪些文章是自己写的,但是邱仲尼连真名都不敢放,可见他知道自己写的是屁话连篇,所以不敢现真身,以免招众怒。

可是我对着一条狗说了那么多话,它哪里明白呢?还是请翁诗杰的秘书们看到这篇博文后,通知老板看好这条狗,不要继续为翁诗杰倒米。

我曾说过,看一个人所用的人,就知道这个人的为人。现在看到了邱仲尼,我不禁为翁诗杰感到悲哀。

Friday, September 11, 2009

与产业经纪合作的好处

作者:林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译:郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)


当产业投资者打算要购买产业的时候,他们有2个选择,即自己动手去寻找适合的产业,或是聘请产业经纪帮他们寻找适合的产业。

就让我来与大家分享与产业经纪合作的好处:

1)经验丰富

多数的产业经纪经过了严格的培训,因此他们掌握了更好的谈判技术。除此之外,他们通过累计多年的个案经验,已经可以应付一般产业交易的各种问题。因此,寻找一位有优良销售记录及具丰富经验的产业经纪是非常重要的。

2)全面的销售网络

在瞬息万变的今天,一位产业经纪的销售网络可以覆盖本地市场,甚至还可以渗透国际市场。通过这些销售网,产业经纪可以从本地及国际市场寻找适合的产业、买家或租户。一位优秀的经纪可以多管齐下为你销售产业,如运用公司网站、电邮、传单、开放日、或其他经纪等。

3)庞大的资料库

一些产业经纪把顾客资料整理储藏为资料库,这个资料库的内容就包括了买家、卖家、房东及租户的资料。每次他们收到买家或卖家的讯息时,只需查看资料库,就能寻找到适合的对象。这也代表了,产业的买卖时间可以大大缩短。

4)保障

马来西亚法律规定,所有有牌产业经纪必须投保“专业赔偿保险”。若产业经纪因疏忽而造成任何一方的损失,该保险将做出赔偿。

5)情绪已被过滤

雇用一位产业经纪最大的好处就是,在他销售产业的时候,他不会面对情绪上的问题。举个例子,如果你要自己卖房子,于是你就在报章打广告,邀请大众去观看你的产业。但是,你可能会听到买家的各种投诉与批评,而这些言语将导致你生气甚至是讨厌他们。结果,你可能不考虑把房子出售给这些人。但是,产业经纪就不一样,因为那栋房子不属于他。所以买家开始批评的时候,产业经纪只是站在一边微笑点头,丝毫不受影响。当一个买家开始批评屋子的时候,很有可能代表他其实已经喜欢那栋房子,甚至是想象自己以后住在里面的情景。因此地产经纪不会因为买家对产业的诸多批评而退缩,反而会加把劲去销售这栋房子。

6)更广阔的人脉

产业经纪通常拥有更广阔的人脉,因为他们比业主认识更多的律师、银行家及政府机关。也正因为如此,他们可以更好地协助你。

7)免费服务

如果你是买家,那么这一定是个好消息!因为你在借助产业经纪帮你寻找房屋的时候,你一分钱都不须支付给产业经纪。这是因为业主将在产业成交后,支付佣金给地产经纪,所以产业经纪不会向你征收费用。除非你指派产业经纪为买家的经纪,那么你就必须支付佣金给他。

如果产业还没成交,连业主也不需要支付任何费用给产业经纪。



下期待续。

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Friday, September 04, 2009

寻得好租户的秘诀

作者:林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译:郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

大部分的产业买者,尤其是 产业投资者,都面对一个非常棘手的问题,那就是“如何寻得好租户?”。除非这些投资者有非常强大的财务背景,否则租户就会是他们其中一个主要的收入来源。

寻获一个好租户是非常重要的,一个好租户不只是帮你“偿还”银行贷款,他们可能还会照顾甚至是替你的产业增值。但是,如果你遇上了坏租户,那就是你恶梦的开始。租户不缴交租金是常发生的问题,但是他们如果拒绝搬走,那你的问题就更大了。为了要“请走”这样的租户,你必须向高庭申请庭令,整个过程可能要耗时数个月。

以下是几个选择好租户的贴士:

1)向你的租户获得基本资料

请紧记,你刚花了几十万,甚至是几百万令吉购买产业,因此你不应贸贸然把产业随意租给第一个参观你产业的人士。相反的,你应该尽可能向租户发问,获取他们是否是好租户的蛛丝马迹。你应该问的问题包括:

a)你们共有几个人会住在这里?
b)为什么你们要搬来这一带呢?
c)你之前的房子有什么问题吗?
d)你可以给我你房东的电话吗?

通过这些问题,你就大约可以知道这位租户是因合理理由而搬家,还是被房东赶走的。


2)你是做生意,不是做慈善

请记得,出租房子是做生意,而不是做慈善,因此你必须严正对待你的租户。你必须让他们知道你在商言商,如果他们要租用你的产业,他们就必须准时交租,并保护你的产业。否则的话,你将采取适当的行动对付他们。


3)检查租户背景

你也可以检查租户的背景。你可以联络他们的雇主,询问他们的职位及薪水,因为这将确保他们有能力交租。你也可以联络这位租户之前的房东,询问该租户是否会准时交租。若是慎重起见,你也可以要求租户前往CTOS(www.ctos.com.my),或是国家银行的CCRIS(Central Credit Reference Information System)做个简单且免费的财务检查。
如果他们不愿意做财务检查,或不肯提供雇主或前房东的联络电话,那么你就可以跟他们说再见,然后寻找下一位租户。


4)尽可能由熟人介绍租户

许多产业投资者会在门前挂个写着“出租”的牌子,或在报章杂志里面刊登广告,以达到招徕租户的目的。这看起来是个简单的方法,但却不是最好的方法。通过朋友或熟人的介绍来寻得租户才是比较好的方法。当然,你可能可以给他们一些介绍费,让他们为你寻找好租户。


5)过滤性广告

如果你没有任何朋友或亲戚帮你寻找租户,那么你唯一的方法就是通过报纸打广告了。但是,你必须确保你的广告包括一些细节,如租金与保证金的数额、租户人数的限制,甚至包括是否可以养宠物。这是为了过滤那些不符合条件的人士,以免他们浪费你的时间。


如果你学会了选择及过滤租户的技巧,那么日后无论你有多少个产业,都将会有人租用并好好照顾你的产业。

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Thursday, September 03, 2009

马华k歌俱乐部(1):爱党一万年

啊x n 次

狂风吹起,暴雨侵袭,

风雨揭开,党争记忆,

我像小船,寻找港湾,

友情早已忘记,

翁的千万,蔡的光碟,

党的和气,难以追忆,

风中花蕊,生怕枯萎,

我愿为党祝福,

Chorus:

蔡派:

我挺蔡,我票已属于你,

今生今世不移,

在我心中,再没有谁,

代替你的光碟,

翁派:

我挺翁,对你付出真意,

不会漂浮不定,

巴生港口,再想一想,

我决定挺你一万年。

Friday, August 28, 2009

如何计算投资回报率与现金回报率(2)

作者:林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译:郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

身为产业投资者,在我们投资任何产业之前,我们都应该先研究该产业的投资回报率(Return On Investment,简称ROI)及现金回报率(Cash on Cash Return,简称CCR)。我们可以把几个不同产业的ROICCR拿来比较,看看哪一个产业可以为你带来更高的回酬。当然,你也可以用这两个方程式来与评估其他投资方式,探讨应该把钱投资在哪里。

如果你已经拥有了一个产业,你也可以用以上的2个方程式来评估你是否应该继续保留这个产业,或是出售这个产业,以购买一个可以带来更高回酬的产业。

上个星期我已经解释了投资回报率(ROI),这个星期我要谈谈现金回报率(Cash on Cash Return, 简称CCR)

现金回报率(CCR)

CCR是一个准确且受投资者欢迎的回报率计算方程式,CCR最大的特点就是依据总投资额来计算回报率。

CCR的方程式如下:

CCR=净年租金收入/(订金+维修费+附带费用)

净年租金收入(net annual rental income)=12个月的租金-(管理费+地税+门牌税+贷款月供等常年开销)

附带费用则包括了银行贷款申请费、律师费、购买产业的印花税、贷款的印花税、估价费、保险、建筑与虫害检查。

举个例子,

假设你购买一栋价值100万令吉的建筑物,而现有的租金收入是每月6千令吉。如果你今年35岁,用30年的期限以3.55%年利向银行借贷90%的款项。你的常年开销是6万令吉、维修费是5千令吉、附带费用则是6万令吉。

这个产业的CCR是:

(72,000-60,000)/(100,000+5,000+60,000)x100%=7.27%

与定期存款的3%年利比较,只要你投资165千令吉,第一年的CCR就是7.27%,比定期存款高出142%

总的来说,CCR越高越好。如果你比较2个带来同样净年租金收入的产业,那个需要较少订金、维修费及附带费用的产业将是更好的选择。同样的,如果2个产业的订金、维修费及附带费用是同样数额的话,那么我们应该选择可以带来更高净年租金收入的产业。

当你运用这个方程式作做计算的时候,你必须记得明白,只要订金及净年租金收入有一点小变动,回报率将完全不同。举个例子,一个只需要付出10%订金的产业的CCR肯定高过另一个需要付出20%订金的产业,但是别忘了,只给10%订金的产业将需要向银行借贷更多钱。这些额外的银行每月供款,将侵蚀净年租金收入,拉低CCR

因此,在计算CCR的时候,我们应尝试以不同的净年租金收入、订金、维修费及附带成本的计算组合,用来计算哪一个组合可以获得最高的CCR

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