如何计算投资回报率与现金回报率(2)

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

身为产业投资者，在我们投资任何产业之前，我们都应该先研究该产业的投资回报率(Return On Investment,简称ROI)及现金回报率(Cash on Cash Return，简称CCR)。我们可以把几个不同产业的ROI及CCR拿来比较，看看哪一个产业可以为你带来更高的回酬。当然，你也可以用这两个方程式来与评估其他投资方式，探讨应该把钱投资在哪里。

如果你已经拥有了一个产业，你也可以用以上的2个方程式来评估你是否应该继续保留这个产业，或是出售这个产业，以购买一个可以带来更高回酬的产业。

上个星期我已经解释了投资回报率(ROI)，这个星期我要谈谈现金回报率(Cash on Cash Return, 简称CCR)。

现金回报率(CCR)

CCR是一个准确且受投资者欢迎的回报率计算方程式，CCR最大的特点就是依据总投资额来计算回报率。

CCR的方程式如下：

CCR=净年租金收入/(订金+维修费+附带费用)

净年租金收入(net annual rental income)=12个月的租金-(管理费+地税+门牌税+贷款月供等常年开销)

附带费用则包括了银行贷款申请费、律师费、购买产业的印花税、贷款的印花税、估价费、保险、建筑与虫害检查。

举个例子，

假设你购买一栋价值100万令吉的建筑物，而现有的租金收入是每月6千令吉。如果你今年35岁，用30年的期限以3.55%年利向银行借贷90%的款项。你的常年开销是6万令吉、维修费是5千令吉、附带费用则是6万令吉。

这个产业的CCR是：

(72,000-60,000)/(100,000+5,000+60,000)x100%=7.27%

与定期存款的3%年利比较，只要你投资16万5千令吉，第一年的CCR就是7.27%，比定期存款高出142%！

总的来说，CCR越高越好。如果你比较2个带来同样净年租金收入的产业，那个需要较少订金、维修费及附带费用的产业将是更好的选择。同样的，如果2个产业的订金、维修费及附带费用是同样数额的话，那么我们应该选择可以带来更高净年租金收入的产业。

当你运用这个方程式作做计算的时候，你必须记得明白，只要订金及净年租金收入有一点小变动，回报率将完全不同。举个例子，一个只需要付出10%订金的产业的CCR肯定高过另一个需要付出20%订金的产业，但是别忘了，只给10%订金的产业将需要向银行借贷更多钱。这些额外的银行每月供款，将侵蚀净年租金收入，拉低CCR。

因此，在计算CCR的时候，我们应尝试以不同的净年租金收入、订金、维修费及附带成本的计算组合，用来计算哪一个组合可以获得最高的CCR。

你可以在此网址下载我之前的文章：http://tinyurl.com/lko5lb

如何计算投资回报率与现金回报率

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

身为产业投资者，在我们投资任何产业之前，我们都应该先研究该产业的投资回报率(Return On Investment,简称ROI)及现金回报率(Cash on Cash Return，简称CCR)。我们可以把几个不同产业的ROI及CCR拿来比较，看看哪一个产业可以为你带来更高的回酬。当然，你也可以用这两个方程式来与评估其他投资方式，探讨应该把钱投资在哪里。

如果你已经拥有了一个产业，你也可以用以上的2个方程式来评估你是否应该继续保留这个产业，或是出售这个产业，以购买一个可以带来更高回酬的产业。

投资回报率(ROI)

投资回报率(ROI)是用来计算投资金额与盈利或亏损(无论是实现还是未实现)比率的一个方程式。计算ROI有几个方式，包括了：

· 租金ROI

· 资本增值ROI

· 租金与资本增值ROI

租金ROI

方程式：(年租金-年开销)/购买价x100%

注：年租金是12个月的租金，而年开销则包括了维修费、地税、门牌税、保险及其他固定开销等。

举个例子，一个人以100万令吉购买了一栋双层店屋，并以每月6000令吉的租金出租。这栋店屋的年开销是12,000令吉。让我们看看这个投资是否值得。

((6,000x12)-12,000)/1,000,000x100%=6%年报率

资本增值ROI

方程式：(资本增值-年开销)/购买价x100%

拥有上面的例子，我们假设这个产业的年增值率为8%(这个例子为RM80,000)。

(80,000-12,000)/1,000,000x100%=6.8%年报率

租金与资本增值ROI

方程式：(资本增值+年租金-年开销)/1,000,000 x100%

因此，(80,000+72,000-12,000)/1,000,000x100%=14%年报率

如果你用现金购买这个产业，那么你的租金ROI及资本增值ROI分别是6%及6.8%。但是，如果你把两个加起来，你的投资回报率则是14%！与银行定期存款的3%利率比较，投资在这个产业的回报就比银行定期存款高出366%！

我们身为聪明的投资者，当然要学会用别人的钱来赚钱。投资产业与投资股票等投资工具不同的地方在于，你只需要付出10%到20%的订金，其余的钱都可以从银行贷款获得。我们看回以上的例子，你只需要付出RM100,000就可以签署买卖合约(假设订金是10%)，其余的RM900,000可以通过银行贷款获得。这个方式的缺点是，你必须以分期付款的方式每月偿还银行金钱，也就是说你不能完全把租金放进你的口袋，相反的，你需要用租金来偿还银行贷款。

既然你不是使用100万现金来购买以上的店屋，所以如果你用以上的方式来计算你的投资回报率，你可能无法得到准确的数字。这是因为你投入的金钱只有Rm100,000，而且一些花费如印花税、律师费及利息等因素都不在考虑范围内。因此，你应该根据你的总投资金额来计算你的回报率，而不是依据租金或产业价格。

所以现金回报率(CCR)是产业投资者更喜爱及信赖的计算工具。下个星期我会在文章内分享这个计算方程式，你们千万不要错过。

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租用与购买产业的优缺点对比

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

身为一位产业经纪，我发现许多客户常常面对要租用还是要购买产业的问题。由于我是这行的专业人士，所以他们都会征询我的意见。

身为产业经纪，我当然希望他们尽可能购买产业，因为这样做会肥了我的荷包。但是我永远紧记，顾客的利益永远在我的利益之前。他们是我的米饭班主，我无论如何都不能让他们失望。

在我提出建议之前，我通常会先参考他们的财务状况，需求与要求(needs & wants)。过后我会向他们解释购买产业及租用产业的优缺点。这是为了确保他们得到真正想要的东西，而且财务上也不会出现太大问题。

购买产业

举个例子，你购买产业来自己使用。好处当然你就是业主，你可以自由对你的产业“为所欲为”，没有人可以阻止你凿墙或更换地砖。

此外，你本身住在该产业里的时候，你也同时享有资本增值的好处。产业投资可以是你的另一个退休金计划，或是致富的踏脚石。

产业投资是可以诞生百万富翁的。当然，如果你的产业有获得良好的照顾，你甚至还可以把屋子传给下一代，甚至是孙子。

购买产业的缺点是，你在购买产业前必须有一定的资本，而且还有可能要向银行融资。你还需要一些钱来支付订金、律师费及印花税。

你购买产业之后，也许你又需要花一笔钱来装修。最糟糕的是，当你搬进去之后，如果你发现你不是那么喜欢这个产业的话，到时米已成炊，你也没法子了。

当经济不景气的时候，产业的价格会跟着下降，所以产业拥有者的产业也会跟着贬值。那些在产业价格高峰时期购买 产业的人士，可能会面对产业价格低过贷款总额的窘境。那些供款超过10年的产业拥有者，帐面上的的“投资盈利”可能一夜间也会化为乌有。购买产业的长期开销包括了银行利息、保险费、维修费、地税及门牌税。

租用产业

租用产业的好处是不需要庞大的资本。你只需要付出一笔小数目的金额，就可以使用价值数十万甚至是百万令吉的产业。你无需为产业的长期开销操心，因为业主必须负责这些费用。

如果你使用这个产业作商业用途，你的租金可以当作营运开销。你也可以把原本要购买产业的订金以及银行的分期付款，拿来投资在其他领域，如信托基金或股票。

当然，如果你决定要搬离，只要你信守合约的条件，你随时都可以离开。如果你缴付的租金非常低廉，那简直比购买产业更划算！试想想，花费数百令吉就可以住在美轮美奂的别墅，难道这个投资不好吗？

租用产业的坏处就是，你永远拿不回你缴付的租金。与业主相比，今天他们所付出的金钱，可能因为资本增值而在日后拿回。

你也会被业主的租约条件所约束，不能随意修改产业的架构。你也不能保证你可以永远租用同一个产业。根据国家土地法典，任何租约的最高期限为3年。你可以延续租约，但你必须遵守业主的各种新条件。

反贪污委员会：因噎废食，矫枉过正，岂有此理！

我是一个相信阴谋论的人。

所以明福的死、林甘短片的拍摄与泄露、老蔡光碟亮枪、另一个老蔡在竞选马华总会长后不到一年就加入公正党，然后什么“认同理念已久”云云，全都是阴谋。

可惜阴谋没有答案，不然那就叫阳谋。

今天我又看到了另一个Malaysia Boleh的“阴谋”。

反贪污委员会调查组主任拿督苏克里说，他已发出指示，即日起暂停调查所有涉及政治人物的案件，避免一再被怪罪。

表面上看来，相信这是明福事件、黄传好事件及近来反贪污委员会的风风雨雨所造成的。但是对抱持阴谋论的我来说，这是bull shit。

裸蹲事件发生的时候，警方被鸟，难道警方就不需要侦查毒品案件(裸蹲当时是检测嫌疑犯是否有在体内藏毒的传统方式)？纳吉被人明 嘲暗讽与蒙古女郎有特别关系，难道他就不接触女人了？翁诗杰被人说收了1千万现款，难道老翁以后就不碰钞票了？

因噎废食，矫枉过正，岂有此理！

反贪污委员会是抓贪污人士的重要组织。如果MACC的调查手法有令人诟病的地方，是否应该改进？有本事的话，堂堂雪州MACC就应该装有闭路电视！说人家是故意跌倒的话，下次operation的时候学学民联，一定要把录影机带上，以免死无对证。知道问题在哪里，就在那里解决问题。阿哥，这点你不需要我教你吧？

但是拿督苏克里，你现在却像一个三岁小孩，因为一些指责就哭哭啼啼，还不肯吃饭。医院发生医疗失误的案件多不多，医院给人骂得够不够多？要是医院也因为几起交通意外案件的指控，就宣布暂时不治疗涉及交通意外的人士，那么拿督你要是哪一天touch wood遇上车祸，那么你不是要在医院等死？

拿督你是调查组主任喔，这么简单的道理你一定懂得，所以我觉得“避免一再被怪罪”是借口。你是收了1千万令吉的多少巴仙？还是有人大发慈悲要借你1千万令吉，或直接捐1千万令吉给MACC充作委员会活动基金呢？还是你背后的真正主子要你停止追查PKFZ及千万令吉案件，所以要你停止调查政治人物?

Enough is enough!大马光怪陆离的Boleh事件很多，但这件事绝对荒谬！在此我希望马华政府政策监督局主任兼国阵总协调拿督斯里蔡细历把这件怪事传达给国阵，也劳烦马华4位部长把这件荒唐事带进内阁讨论。我不希望马华4位部长沦为执行部门公务的最高官员，对这类不公义的事件不闻不问。

虽然我交的税不多，但看到纳税人发薪水给MACC的工作人员，他们却“不调查以免被怪罪”，真是佛都有火！

经济复苏的迹象

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

2009年上半年，世界经济呈低靡走势；但是在下半年却已出现了转机。虽然不如我们预期般的快，但各种迹象已经显示世界经济正在复苏。对我们来说，尤其是产业投资者，这当然是个好消息。且让我们看看世界经济复苏的迹象：

7月13日，在正面的经济数据与各大企业盈利报表的支撑下，道琼斯工业指数自1月以来第一次冲破9000点，而标准普尔500指数也攀升到比奥巴马当选为美国总统的11月4日还要高的水平。与6月份相比，美国7月份的失业率也大幅下跌，依靠失业援助金的美国人减少了。

此外，亚洲的股市包括富时隆综指、恒生指数、日经指数、上证指数、加权指数、韩国综指、新加坡海峡时报指数等在7月14日都因为华尔街的表现而收高。欧洲方面，7月14日股市开盘时也是明显走高。

日本的工业生产在6月持续提高，释放的讯息就是世界对汽车与消费电子的需求开始增加了。

新加坡的经济成长在今年4月至6月达到年度增幅20.4%，看来新加坡最糟糕的萧条已经成为历史。事实上，新加坡的产业价格已开始逐渐回升。

我们回头看看大马的情况。富时隆综指在今年第2季起了23.23%，这是1999年以来最大的单季涨幅。同时，5月份的工业生产指数提高了1.6%，而该指数也已持续3个月攀高，这显示了马拉西亚经济复苏的程度，与新加坡及其他邻近区域相比，不遑多让。

产业交易方面，根据隶属财政部管辖的估价与产业服务局(Valuation and Property Services Department)的数据指出，截至3月份，共有23,256个完成的住宅单位无法出售，与去年同期相比，数量下降了2.1%。此外，目前尚未完工且无法出售的住宅单位共有49,904个，去年同期则是53,619个。

该局的报告也显示，产业的成交量增加了，但成交的多数是低价产业，而产业市场并没有出现崩盘的现象。该报告也展示了国家银行的贷款发放记录。主要是由房屋贷款组成的产业贷款已经从3月的167亿令吉 提高至5月的173亿令吉，连续增加了3个月。

这就显示了虽然世界经济放缓，但马来西亚的产业市场仍然稳健。

其他的因素包括：

1） 更低的利率- 目前商业银行的贷款利率在3.50%一带游走，因此产业买家情愿现在就开始购买产业，因为他们担心一旦经济复苏，利率也将随之调高。

2） 更低的通膨率- 今年6月的马来西亚消费价格指数(CPI)是111.8点，与去年同期相比，下滑了1.4%。较低的通膨率就代表了较高的消费力，也意味着更多大马人有能力购买房屋。

3） 更低的定存率-第1季及第2季的低定期存款利率，令大众觉得这个低定存利率政策将持续至经济复苏为止。既然把钱放进银行并不吸引人，因此更多人寻求其他方法，如投资产业以寻求更高的回筹。

4） 外资委员会-最近政府大幅放松外资委员会的管制，因此更多外国人会在马来西亚投资，进一步刺激产业市场。

5） 发展商的5/95或10/90房贷配套也吸引了很多的投资者。

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