如何计算投资回报率与现金回报率(2)

作者：林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译：郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)

身为产业投资者，在我们投资任何产业之前，我们都应该先研究该产业的投资回报率(Return On Investment,简称ROI)及现金回报率(Cash on Cash Return，简称CCR)。我们可以把几个不同产业的ROI及CCR拿来比较，看看哪一个产业可以为你带来更高的回酬。当然，你也可以用这两个方程式来与评估其他投资方式，探讨应该把钱投资在哪里。

如果你已经拥有了一个产业，你也可以用以上的2个方程式来评估你是否应该继续保留这个产业，或是出售这个产业，以购买一个可以带来更高回酬的产业。

上个星期我已经解释了投资回报率(ROI)，这个星期我要谈谈现金回报率(Cash on Cash Return, 简称CCR)。

现金回报率(CCR)

CCR是一个准确且受投资者欢迎的回报率计算方程式，CCR最大的特点就是依据总投资额来计算回报率。

CCR的方程式如下：

CCR=净年租金收入/(订金+维修费+附带费用)

净年租金收入(net annual rental income)=12个月的租金-(管理费+地税+门牌税+贷款月供等常年开销)

附带费用则包括了银行贷款申请费、律师费、购买产业的印花税、贷款的印花税、估价费、保险、建筑与虫害检查。

举个例子，

假设你购买一栋价值100万令吉的建筑物，而现有的租金收入是每月6千令吉。如果你今年35岁，用30年的期限以3.55%年利向银行借贷90%的款项。你的常年开销是6万令吉、维修费是5千令吉、附带费用则是6万令吉。

这个产业的CCR是：

(72,000-60,000)/(100,000+5,000+60,000)x100%=7.27%

与定期存款的3%年利比较，只要你投资16万5千令吉，第一年的CCR就是7.27%，比定期存款高出142%！

总的来说，CCR越高越好。如果你比较2个带来同样净年租金收入的产业，那个需要较少订金、维修费及附带费用的产业将是更好的选择。同样的，如果2个产业的订金、维修费及附带费用是同样数额的话，那么我们应该选择可以带来更高净年租金收入的产业。

当你运用这个方程式作做计算的时候，你必须记得明白，只要订金及净年租金收入有一点小变动，回报率将完全不同。举个例子，一个只需要付出10%订金的产业的CCR肯定高过另一个需要付出20%订金的产业，但是别忘了，只给10%订金的产业将需要向银行借贷更多钱。这些额外的银行每月供款，将侵蚀净年租金收入，拉低CCR。

因此，在计算CCR的时候，我们应尝试以不同的净年租金收入、订金、维修费及附带成本的计算组合，用来计算哪一个组合可以获得最高的CCR。

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