Friday, August 21, 2009

如何计算投资回报率与现金回报率

作者:林义兴(Victor Lim, Managing Director, Iprop Realty Sdn Bhd)
翻译:郑杰雄(Tee Kiat Siong, Negotiator, Iprop Realty Sdn Bhd)


身为产业投资者,在我们投资任何产业之前,我们都应该先研究该产业的投资回报率(Return On Investment,简称ROI)及现金回报率(Cash on Cash Return,简称CCR)。我们可以把几个不同产业的ROICCR拿来比较,看看哪一个产业可以为你带来更高的回酬。当然,你也可以用这两个方程式来与评估其他投资方式,探讨应该把钱投资在哪里。

如果你已经拥有了一个产业,你也可以用以上的2个方程式来评估你是否应该继续保留这个产业,或是出售这个产业,以购买一个可以带来更高回酬的产业。

投资回报率(ROI)

投资回报率(ROI)是用来计算投资金额与盈利或亏损(无论是实现还是未实现)比率的一个方程式。计算ROI有几个方式,包括了:

· 租金ROI

· 资本增值ROI

· 租金与资本增值ROI

租金ROI

方程式:(年租金-年开销)/购买价x100%

注:年租金是12个月的租金,而年开销则包括了维修费、地税、门牌税、保险及其他固定开销等。

举个例子,一个人以100万令吉购买了一栋双层店屋,并以每月6000令吉的租金出租。这栋店屋的年开销是12,000令吉。让我们看看这个投资是否值得。

((6,000x12)-12,000)/1,000,000x100%=6%年报率

资本增值ROI

方程式:(资本增值-年开销)/购买价x100%

拥有上面的例子,我们假设这个产业的年增值率为8%(这个例子为RM80,000)

(80,000-12,000)/1,000,000x100%=6.8%年报率

租金与资本增值ROI

方程式:(资本增值+年租金-年开销)/1,000,000 x100%

因此,(80,000+72,000-12,000)/1,000,000x100%=14%年报率

如果你用现金购买这个产业,那么你的租金ROI及资本增值ROI分别是6%6.8%。但是,如果你把两个加起来,你的投资回报率则是14%!与银行定期存款的3%利率比较,投资在这个产业的回报就比银行定期存款高出366%

我们身为聪明的投资者,当然要学会用别人的钱来赚钱。投资产业与投资股票等投资工具不同的地方在于,你只需要付出10%20%的订金,其余的钱都可以从银行贷款获得。我们看回以上的例子,你只需要付出RM100,000就可以签署买卖合约(假设订金是10%),其余的RM900,000可以通过银行贷款获得。这个方式的缺点是,你必须以分期付款的方式每月偿还银行金钱,也就是说你不能完全把租金放进你的口袋,相反的,你需要用租金来偿还银行贷款。

既然你不是使用100万现金来购买以上的店屋,所以如果你用以上的方式来计算你的投资回报率,你可能无法得到准确的数字。这是因为你投入的金钱只有Rm100,000,而且一些花费如印花税、律师费及利息等因素都不在考虑范围内。因此,你应该根据你的总投资金额来计算你的回报率,而不是依据租金或产业价格。

所以现金回报率(CCR)是产业投资者更喜爱及信赖的计算工具。下个星期我会在文章内分享这个计算方程式,你们千万不要错过。

你可以在此网址下载我之前的文章:http://tinyurl.com/lko5lb

1 comment:

MCA insider said...

快去看:http://birdotk.blogspot.com/

有翁诗杰的鸟样